La ardua tarea de comprar una propiedad en Chile

Escribí este artículo basado en mi experiencia de compra de una propiedad siendo extranjero en Chile (aunque creo que sirve para todos, independientemente de la nacionalidad).

Poder comprar una propiedad usada nos llevó más de 6 meses desde el otorgamiento de crédito hasta la entrega de llaves. No sé cómo será en otros países, aquí me pareció un proceso lento y burocrático.

Como toda experiencia, la misma es personal y no quiere decir que los pasos que realicé sean los mismos para todos los casos. Es más, fui aprendiendo sobre la marcha.

En nuestro derrotero en la compra de un inmueble en este país, nos ha llevado a cometer errores y tardar demasiado en resolver ciertos temas ya que no contamos con el asesoramiento adecuado.

Por eso, para que no le pase lo mismo a futuros compradores o no se lleven ciertas sorpresas, escribo este artículo.

Hay ciertas cosas que se necesitan para comprar una propiedad en Chile:

  • Tiempo y muchísima paciencia
  • Dinero
  • Y un poco de suerte

Tiempo: porque todos los trámites son engorrosos y a eso sumémosle la idiosincracia local que tiende a ser bastante burocrática.
Paciencia: porque si tiene que pedir crédito, el ejecutivo del banco hará todo lo posible para poner a prueba su estado más zen.
Dinero: creo que es obvio.
Suerte: porque la oportunidad de comprar la casa/depto que uno quiere depende un poco de los vaivenes de la economía, de los caprichos del banco, de encontrar la propiedad que uno desea a un precio justo y de (si trabaja con corredera inmobiliaria) que lo esperen a uno para poder llevar a cabo con éxito todos los trámites previos para comprar el inmueble.

Hay dos opciones para lograr adquirir un inmueble: por proyecto o comprando una propiedad usada.

Proyecto:

Actualmente hay un boom inmobiliario y están levantando edificios por todas partes.
Ventaja: si usted tiene algunos ahorros y piensa a futuro tener un departamento entonces esta es una buena opción.

La mayoría de los proyectos son a 24 meses o más. Para entrar en el proyecto es necesario aportar con un pie que equivale en la mayoría de los casos al 15%-20% del valor final de la propiedad.
La ventaja de esto es que el pie (generalmente) es financiables a la misma cantidad de meses que la duración del proyecto. El pie no es necesariamente financiable y aconsejo tenerlo. Así que al momento de las entrega del departamento usted deberá conseguirse un crédito hipotecario, a menos que ya haya conseguido el 80% restante.

Dentro de los proyectos existen dos modalidades: en verde y en blanco.
En blanco:
Significa que la constructora tiene en terreno comprado pero todavía falta que le aprueben los planos. Lo tentador del blanco es que si se embarca en un proyecto en blanco es más barato pero el mismo se puede retrasar más de lo debido a pesar de haber un compromiso de construcción.

En verde:
Los permisos municipales ya están otorgados y la obra está lista para comenzar. Por contrapartida el precio es más caro en esta etapa.

Ventajas del proyecto:

  • El valor final va a ser mayor que el valor fijado cuando firma la promesa de compra. Si la zona en la que se construye el edificio tiene potencial inmobiliario y comercial, dé por hecho que es una buena inversión a mediano plazo (plusvalía).
  • Va a tener tiempo para juntar algo más de dinero antes de pedir el crédito hipotecario (si lo pide, claro).

Desventajas del proyecto:

  • si usted está alquilando, va a tener que pagar dos cosas: el alquiler y las cuotas del pie.
  • no queda otra que esperar.
  • cualquier propiedad nueva que compre a partir del 1° de enero de 2016 tendrá un recargo del IVA. Es ridículo, uno cuando compra una primera (y tal vez única) vivienda, no es para lucrar sino para vivir. Gracias presidente Bachelet.

Estuvimos tentados de embarcarnos en un proyecto pero al final nos decidimos por un usado porque las propiedades nuevas se encarcieron muchísimo y las usadas no tanto. Esto debido a que hubo una paranoia relacionada con la reforma tributaria llevada a cabo por el gobierno porque el gobierno no explicó bien. Los especuladores anunciaban venta de departamentos nuevos antes de que se aplique el IVA de la reforma tributaria el 1º de enero pero ya en esa época los precios estaban inflados (incluso por sobre el 19%).

Para aclarar: se aplica el IVA (19%) a propiedades nuevas compradas a empresas inmobiliarias. El mismo no se aplica cuando se compra a un particular, tampoco tiene nada que ver que haya una corredera inmobiliaria de por medio.

Departamento usado:

Este es mi caso particular (con crédito hipotecario), así que tómenlo con pinzas porque lo que enumero a continuación es lo que hice y puede ser que en otros casos, el orden cambie.

Los pasos que seguí fueron:

  1. ¿De cuánto será el pie? Es de al menos un 20% ya que actualmente los bancos otorgan hasta un 80% de crédito en el mejor de los casos
  2. En base al pie, calcular el valor de la propiedad. Si la propiedad cuesta 100 millones de pesos, el pie debe ser de 20 millones. Si tiene más dinero, ¡mucho mejor!
  3. Pedirle al ejecutivo del banco simular un crédito con el valor de la propiedad. De esa forma sabrá si puede pagarlo. Siendo extranjero influye tener residencia definitiva, contrato indefinido y renta. Es posible que el banco se ponga exigente y no otorgue el crédito tan fácil.
  4. Los intereses de los créditos rondan del 4% para arriba (año 2016) y pueden ser hasta 30 años. Los créditos se pueden pedir hasta con seis meses de gracia, o sea que uno puede empezar a pagar el dividendo seis meses después (y cuestan un poquito más caro).
  5. Buscar la propiedad deseada por Portal Inmobiliario, clasificados en el diario, etc.
  6. Una vez que encontró la propiedad, la visitó y la quiere comprar, va a tener hablar con el ejecutivo del banco para que el tasador coordine una visita y verifique que el precio de venta concuerda con el valor del mercado. Si le da curiosidad, puede visitar el sitio toctoc.com para tener una noción del valor de la propiedad.
  7. En el mejor escenario el valor de tasación es igual o mayor al de venta. Si la tasación no es lo que uno espera, puede pedir una retasación y ver hasta cuánto se puede estirar el valor. Esto es muy importante porque el banco financia el valor tasado, no financia el valor de venta. Eso sí, nada obliga al vendedor a mantener su palabra de mantener el valor de venta. En el peor escenario, la tasación es menor, es ahí cuando uno dice ¡Chau, fue lindo mientras duró!
  8. Transar con la inmobiliaria y el dueño para que esperen hasta que el banco le otorgue el certificado de pre-aprobación, sino no se puede firmar compromiso de compra. En caso de firmar y que el banco no le otorgue la aprobación, puede sufrir una multa.
  9. La preaprobación bancaria implica también que hay un compromiso de tomar crédito. Esto significa que al momento de firmar la escritura de la propiedad, las condiciones van a ser las mismas que cuando se hizo la simulación del crédito. Este compromiso de crédito -al menos en mi banco- dura 3 meses. Si debido a retrasos en hacer trámites, se pasa de ese tiempo de gracia, va a tener que pasar otra vez por la evaluación bancaria y eso implica incluso aplicar otro IPC.
  10. Ya tiene el certificado. Puede proceder a firmar el compromiso de compra en una notaría. El dueño tiene que enviar todos los papeles y certificados necesarios al banco en un tiempo estipulado (aproximadamente 3 semanas). En caso de incumplimiento del vendedor en el tiempo pautado, se le cobrará una multa. Si alguna de las partes decide cancelar el proceso, sufrirá una multa el valor depende de lo fijado en el compromiso de compra.
  11. Si compra una propiedad usada, habrá un tiempo (un mes o más) en el que el banco procede con el estudio de título. Esto es para verificar que la propiedad cumple con todas las condiciones para la venta. Si la propiedad fuera nueva, esto sería solo un trámite rápido. Lo ideal sería que tanto el dueño de la propiedad como el comprador tengan todos los documentos necesarios el mismo día que se firma el compromiso de compra. Siempre hay muchos idas y vueltas, a mí me llevó 90 días para que los abogados del banco dieran el visto bueno de los papeles enviados. Yo creo que también depende mucho del ejecutivo del banco. El mío era un perfecto y completo idiota.
  12. Una vez terminados los trámites se firma la escritura del departamento. En la escritura, el dueño es al que se le otorgó el crédito bancario (el deudor). Si el crédito será cancelado por dos personas o más, esas personas serán los dueños de la propiedad. Hay todo un tema ahí, existen diferentes herramientas legales para que dos personas sean dueñas de una propiedad siendo uno solo el que paga el crédito bancario. Una de ellas es estar casado/unión civil, ambos participando del crédito con seguros cruzados, una sociedad (comercial) o incluso garante hipotecario (*).
    La escritura se firma en una notaría fijada por el banco. Al momento de ir a hacer los trámites, hay que llevar efectivo, chequera o hacer un vale vista porque en muchas no aceptan tarjeta de crédito y los montos a veces se pueden elevar, más que nada el impuesto al muto que es un 0,8% del valor de la propiedad.
  13. Una vez firmada la escritura, viene otro trámite que es con el conservador de bienes raíces que registra la propiedad. Este trámite puede llegar a tardar unas dos semanas.
  14. En un plazo de 60 días usted debería tener su propiedad. A mí me llevó el doble.

Espero que mi experiencia les haya servido. Vuelvo a aclarar que fue mi caso particular y todo lo que hice, lo fui haciendo sin mucho conocimiento, lo iba aprendiendo sobre la marcha teniendo muy poca ayuda de mi ejecutivo bancario.
Es posible que haya una forma más sencilla, rápida o con otras herramientas.

(*) Garante Hipotecario: Es la persona, natural o jurídica, que es dueña de la propiedad que se hipoteca, no siendo necesariamente el deudor. Este garante hipoteca su inmueble para que un tercero pida un préstamo. Si ese tercero no paga, el Banco podrá iniciar acciones legales contra el garante de manera de sacar a remate el inmueble y pagarse con el producto del remate. Por regla general el banco exige que el garante se constituya, además, en fiador y codeudor solidario de la deuda asociada a su garantía.

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Antes de darle al botón "Publicar" y mandar todo al carajo, te recomiendo que respires hondo y leas las FUQ que te iluminarán el camino :)

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